REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS COM A UTILIZAÇÃO DA TECNOLOGIA BLOCKCHAIN

A Lei Federal nº 11.977/2009 estabeleceu o marco legal para implantação do registro público eletrônico, tornando-o obrigatório.

 Antes do advento da Lei n° 11.977/2009, outras normas, também, já previam a virtualização dos serviços notariais e registrais, como já previam os artigos 1º, parágrafos 3º e 4º, da Lei de Registros Públicos (Lei n° 6.015, de 1973). No entanto, até então não era obrigatório.

Assim, a partir da Lei n° 11.977/2009 o Conselho Nacional de Justiça passou a organizar e promover estudos visando à elaboração dos requisitos para o desenvolvimento de um sistema eletrônico destinado aos registros imobiliários brasileiros, denominado SREI, cujo projeto foi concluído em 2012. 

Sendo que, em 2014 o Conselho Nacional de Justiça editou a Recomendação nº 14, orientando as Corregedorias Gerais dos Estados e do Distrito Federal a regularem a implantação dos sistemas eletrônicos, segundo o Projeto SREI, desenvolvido para atender ao disposto na Lei Federal n° 11.977/2009, e que estabelecia os requisitos para a universalização da prestação do serviço de registro imobiliário eletrônico no país. 

Com o Provimento n° 47/2015, o Conselho Nacional de Justiça veio regulamentar a organização, pelos registradores imobiliários, de centrais eletrônicas de serviços compartilhados, especialmente para dar cumprimento à Lei Federal n° 11.977/2009.

A política pública de compartilhamento adotou a experiência que já estava em curso, visando efetivar um caminho menos oneroso para a implantação dos serviços eletrônicos determinados na lei, uma vez que a esse tempo já eram um dever legal dos registradores públicos, nos moldes do art. 39, da Lei Federal n° 11.977/2009 citada. 

A Lei Federal n° 13.465/2017 tornou o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis oficial e criou o denominado Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis – ONR, para implantar e gerir o SREI, ao qual foram vinculados todos os registradores do país, proporcionando um canal único de contato na Internet para fins de solicitação eletrônica de serviços a qualquer cartório de registro de imóveis do país.

Destarte, o Provimento n° 47/2015 do Conselho Nacional de Justiça, que definia as diretrizes para a implantação do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis no país, foi substituído pelo Provimento CNJ n° 89/2019, que passou a regulamentar o Código Nacional de Matrículas – CNM, o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado – SAEC, o acesso da Administração Pública Federal às informações do SREI e estabelece diretrizes para o estatuto do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis – ONR, conferindo maior rapidez e segurança jurídica às transações vinculadas a imóveis, além de celeridade a atos da Justiça, como arresto, sequestro e penhoras online de bens imóveis de origem ilícita e de apoio aos serviços extrajudiciais.

É inegável que implementação destas plataformas digitais vem representando importante evolução no sistema registral brasileiro, com a facilitação do acesso às informações dos registros de imóveis, tornando tal sistema mais eficiente e seguro.

Todavia, o que levou cerca de 10 anos para ser implementado e mesmo assim não atingiu todo país, a pandemia da COVID-19 acelerou com a tramitação eletrônica dos serviços prestados pelos cartórios, transformando-os de forma definitiva.

Logo no início da pandemia no Brasil, em 28/03/2020 o CNJ editou o Provimento nº 94 dispondo “sobre o funcionamento das unidades de registro de imóveis nas localidades onde foram decretados regime de quarentena pelo sistema de plantão presencial e à distância, e estabeleceu que os Oficiais de Registro de Imóveis poderiam recepcionar documentos em forma eletrônica por outros meios que comprovassem a autoria e integridade do arquivo”, com a utilização de processo disponibilizado pela ICP-Brasil (art.10, parágrafo 2º, da Medida Provisória 2.200-2/2001), nos mesmos moldes do Decreto n° 10.278, de 18 de março de 2020.

Num curto espaço de tempo,  a Corregedoria Nacional de Justiça lançou, no dia 21/09/2021, o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), regulamentado pelo Provimento n° 89/2019, interligando cerca de 3,5 mil cartórios de registro de imóveis, para ofertar  atendimento dos serviços de registros de imóveis pela internet.

Nesta perspectiva, o SAEC representa uma etapa a mais na trajetória de modernização do Judiciário, que visa migrar totalmente do físico para o digital, atuando intensamente em meio digital e remoto.

Noutro passo, no final de 2021 foi publicada a Medida Provisória nº 1.085/2021 (MP), dispondo sobre a criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), o qual decorre do dever de virtualização dos registros públicos existente desde o ano de 2009, por força da Lei n° 11.977/2009, como mencionado.

De acordo com o art. 3º, da MP nº 1085/2021, o objetivo do SERP é garantir o funcionamento eletrônico dos serviços, bem como, assegurar, aos usuários, rápido e fácil acesso aos serviços remotamente prestados pelos cartórios.

Concomitantemente, neste período foi apresentado na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 1925/2021, que dispõe sobre os serviços notariais e de registro em formato eletrônico, e foi apensado ao Projeto de Lei nº 4.334/2020, que visa alterar a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 e fixa regras para a implementação e operação do sistema de registro eletrônico de imóveis e sua interoperabilidade com o sistema de registro ou depósito eletrônico centralizado de ativos financeiros e de valores mobiliários.

E, também, o Projeto de Lei nº 2.876/2020, em trâmite no Senado, que visa acrescentar os arts. 141-A e 181-A à Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), para estabelecer que “cada registro de título e documento e de registro de imóveis deverão ser feitos, também, no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Títulos e Documentos e no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Imóveis”, respectivamente. Estabelecendo, ainda, que ambos sejam disponibilizados pelo Conselho Nacional de Justiça.

Dessa forma, feito este panorama do avanço do registro imobiliário eletrônico no país, é de se destacar a relevância do tema, visto que de acordo com dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, dos 60 milhões de domicílios urbanos do país, 30 milhões, ou seja, a metade não são escriturados, o que representa um dado alarmante que revela tanto um cenário de insegurança jurídica, quanto que milhares de famílias vivem excluídas, sem a garantia do seu direito de propriedade, e, isso, dentre outros fatores, por causa dos altos custos do registro imobiliário e por conta da burocracia.

Muito embora a informalidade dos imóveis não atinja só os economicamente vulneráveis (caminha da favela aos condomínios de luxo), o alto número de imóveis sem registro expõe e torna evidente uma massa de excluídos da economia formal.

Noutra senda, a falta de registro imobiliário impacta, também, diretamente na arrecadação dos municípios brasileiros, que deixam de recolher o imposto predial e territorial urbano (IPTU), o que pode dificultar o investimento em infraestrutura das cidades.

Por todos estes aspectos, a situação-problema trazida neste trabalho consiste  em averiguar a possibilidade de desburocratizar, reduzir custos e ao mesmo tempo assegurar a segurança jurídica e fé pública dos registros imobiliários eletrônicos com a utilização da tecnologia blockchain. Assim, como objetivo geral, serão analisados os benefícios da utilização da tecnologia blockchain no registro imobiliário eletrônico, como forma de padronizar o registro e trazer mais agilidade e segurança, a fim de apresentar resultados úteis à sociedade brasileira.

E, para tal propósito, o trabalho apresenta os seguintes objetivos específicos: I) a conceituação da tecnologia blockchain, suas principais características e diferenças da chave ICP-Brasil; II) a importância do Registro Geral de Imóveis; III) o princípio da fé-pública versus fé-digital e IV) o que esperar do futuro do Registro Geral de Imóveis Eletrônico.

A opção metodológica escolhida para esta investigação tem por base a pesquisa bibliográfica; bem como, a pesquisa empírica, com abordagem qualitativa na análise de casos concretos da adoção da tecnologia blockchain por alguns cartórios de registro de imóveis.

1. A TECNOLOGIA BLOCKCHAIN, SUAS PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS E DIFERENÇAS DA CHAVE ICP-BRASIL

 Blockchain pode ser conceituado como um banco de dados distribuído de registros, ou ledger (livro-razão) público de todas as transações ou eventos digitais que foram executados e compartilhados entre os participantes Cada transação no livro-razão público é verificada por consenso da maioria dos participantes no sistema (nós). Uma vez inserida, a informação torna-se imutável, somente podendo ser atualizadas sequencialmente, mantendo um rastro de histórico sem fim. O blockchain contém um registro certo e verificável de cada transação já realizada, que é auditável.

A tecnologia  blockchain -“cadeias de blocos”­-   ganhou destaque após a criação do Bitcoin, por permitir transações  de forma descentralizada, sem controle de um Banco Central e sem fronteiras geográficas.

Vitalik Buterin, fundador da Ethereum, ao prefaciar o livro de William Mougayar, destaca que:

“A inovação do blockchain— ou, mais genericamente, a inovação do consenso econômico público de Satoshi Nakamoto, em 2009 — provou ser a peça faltante do quebra-cabeça que, sozinha, permitiu à indústria dar seu próximo e gigantesco passo adiante… Nos primeiros quatro anos após Satoshi lançar o Bitcoin, em janeiro de 2009, houve muita atenção focada na moeda, incluindo seus aspectos de pagamento e seu funcionamento como uma forma alternativa de se estocar valor. Em 2013, a atenção começou a se voltar para aplicações “blockchain 2.0”: o uso da mesma tecnologia em que se baseia a segurança e na descentralização do Bitcoin em outras aplicações, indo do domínio do registro de nome, contratos financeiros, financiamento colaborativo e até jogos”.

William Mougayar aponta que é “cada vez mais comum o uso da tecnologia blockchain em diversos setores, sem nenhuma relação com a negociação de criptoativos”, e,  explica que “o blockchain não é apenas uma nova tecnologia. Ele é um tipo de tecnologia que desafia outros softwares existentes, pois tem o potencial de substituir ou complementar práticas existentes. Em essência, é uma tecnologia que modifica outras.”

Assim sendo, como principais características desta tecnologia, destacam-se:

1. I) a tecnologia de blockchain permite uma relação direta (peer-to-peer) entre as partes contratantes, não havendo, em tese, necessidade de intervenção por terceiro;
2. II) permite a confecção de um documento (smarts contracts) que será encadeado com outros;

III) gera um extenso código criptográfico alfanumérico de validação única para cada bloco, mediante a utilização de algoritmos aplicados a partir de seu conteúdo;

1. IV) encadeia esses blocos de notas a partir de referência do código criptográfico do bloco anterior no bloco seguinte;
2. V) a rede cria transações com data e hora, criptografando-as em uma cadeia e permite a validação de toda a cadeia a partir de algoritmos aplicados sobre todos os códigos gerados;
3. VI) distribui o banco de dados por toda a rede, de modo que as infraestruturas postas à disposição para validação das cadeias (nós) possuem uma cópia de toda a cadeia, fazendo-se de certa forma um compartilhamento do arquivo.

Neste aspecto, Priscilla Menezes leciona que:

Apesar de já existirem redes programadas em blockchain fechadas, criadas por empresas, a exemplo das instituições financeiras, esta tecnologia caracteriza-se por ser uma rede aberta, pública, distribuída, descentralizada, auditável e imutável. Sua segurança advém do uso de criptografia assimétrica nas chaves dos usuários com códigos alfanuméricos de até 30 caracteres aliada à função hash, que cria algo semelhante à uma impressão digital nos blocos (a validação de um bloco gera sua impressão digital no bloco anterior ao qual ele se conecta e assim sucessivamente). A criptografia simétrica faz uso de uma única chave compartilhada entre o emissor e o destinatário do conteúdo, enquanto a criptografia assimétrica faz uso do sistema de chaves públicas e privadas, sendo a pública utilizada pelo emissor para cifrar a mensagem e a privada utilizada pelo destinatário para decodificá-la.

Ademais, da mesma forma que a internet é composta de uma versão pública e várias privadas, os blockchains seguem o mesmo caminho. Assim, há blockchains públicos e privados.

Desse modo, na rede pública qualquer pessoa pode solicitar a realização de transações segundo a finalidade e as regras de cada cadeia de blockchain, sem a necessidade de permissão. Da mesma forma, qualquer pessoa tem a capacidade de participar da validação de uma transação.

Acerca desta arquitetura distribuída da blockchain, Carlos Henrique Campello explica que:

Cada node, que nada mais é que um computador conectado à rede, provê rigorosamente o mesmo serviço dos demais. Não importa se esse node começou a funcionar hoje ou está em funcionamento há cinco anos: ele terá o mesmo grau de importância e hierarquia, funcionando da mesma maneira e dando suporte junto a todos os outros. Diferentemente de outras arquiteturas, todos os nodes possuem a mesma hierarquia e responsabilidade, atribuindo a essa teia de computadores uma característica fundamental: estar virtualmente sempre disponível. não há quedas, a blockchain não fica offline, a blockchain sempre é acessível e não é sujeita a ataques de negação de serviço por sobrecarga de uso (DoS, denial of service). Nenhum node sozinho pode alterar as regras de provimento daquele serviço à revelia dos demais. As regras, também chamadas no jargão técnico de protocolos, são compartilhadas e seguidas por todos, da mesma forma, não havendo a possibilidade de um nó alterar o comportamento por decisão própria. Caso um node apresente comportamento fora do protocolo estabelecido pela rede, ele é rápida e automaticamente identificado e desconectado.

Tatiana Revoredo, ainda, indica que:

As redes públicas precisam ser descentralizadas, o que significa que nenhuma entidade central tem autoridade para editar o ledger, desligar a rede ou alterar seus protocolos. Muitas redes não-permissionadas são baseadas em protocolos de consenso, o que significa que mudanças de rede de qualquer tipo podem ser alcançadas, desde que 50% +1 dos usuários concordem com isso.

Cabe salientar, conforme aponta William Mougayar que a “descentralização não significa anarquia ou atos ilegais. Significa que um usuário está mais empoderado e menos restringido. Implica que muitos contribuintes e muitos líderes estejam trabalhando em harmonia”.

Por outro lado, na rede privada, a cadeia é manipulada apenas por uma, ou algumas pessoas autorizadas, sem acesso franqueado ao público. Somente pessoas credenciadas poderão acrescer mais um bloco de informações à cadeia. A criação de “nós” de autenticação da cadeia é igualmente restrita.

Destarte, o Projeto de Lei n° 2.876/2020, em trâmite no Senado,  visa criar uma rede privada blockchain, ao acrescentar  os arts. 141-A e 181-A a Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), “para estabelecer que cada registro de título e documento e de registro de imóveis deverão ser feitos, também, no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Títulos e Documentos e no Sistema Eletrônico de Blockchain Nacional de Registro de Imóveis”, respectivamente. Estabelecendo, ainda, que ambos sejam disponibilizados pelo Conselho Nacional de Justiça.

Embora, a justificativa do PL aponte a descentralização como característica e medida de segurança do blockchain, não se pode deixar de destacar a centralização, já que o projeto estabelece que os blockchains serão disponibilizados pelo Conselho Nacional de Justiça:

Nesse contexto, sugerimos o sistema eletrônico de Blockchain, que é um sistema de registro virtual de atos em sua essência que tem como característica principal a sua descentralização como medida de segurança. Entre suas aplicações mais eficientes do sistema eletrônico de Blockchain, destaca-se o registro de títulos, documentos, transações e afetações em geral a bens e direitos das pessoas físicas e jurídicas. A tecnologia é, essencialmente, muito difícil de ser fraudada, de forma que o registro de afetação de um imóvel via Blockchain, por exemplo, dificilmente seria perdido ou alterado. Uma vez feito o registro pelo sistema eletrônico de Blockchain, ele seria praticamente indelével.

O Projeto de Lei não é muito claro e traz outras questões sem respostas: os cartórios serão os “nós” de autenticação? Como será a implementação da tecnologia?

Neste aspecto, conforme bem alerta Willian Mougayar  “não é caro começar a usar a tecnologia blockchain, porque a maioria é grátis via licenças de códigos abertos. No entanto, uma implementação completa trará custos adicionais, não diferentes dos custos de projetos e aplicações relacionados à tecnologia da informação”. Logo, o Projeto de Lei em questão precisa ser melhor maturado, a fim de evitar o risco de causar um revés com o aumento dos custos do registro eletrônico de imóveis, e, por óbvio,  resistência à adoção da tecnologia.

Noutra senda, o Sistema de Infraestrutura de Chaves Públicas (ICP-Brasil), regulamentado pela Medida Provisória n° 2.200/2001, foi instituído para garantir a autenticidade, a integridade e a validade jurídica de documentos em forma eletrônica, das aplicações de suporte e das aplicações habilitadas que utilizem certificados digitais, bem como a realização de transações eletrônicas seguras.

A validação e verificação da identidade de pessoas, empresas e informações que são feitas de maneira centralizada, por um único agente confiável — que, no caso da Certificação Digital, é a ICP-Brasil (AC-Raiz).

Enquanto o blockchain (ainda não regulado) consegue validar transações e atestar a regularidade delas, de acordo com os protocolos da rede, a partir dos seus próprios integrantes, no Sistema ICP-Brasil há um único agente confiável, centralizado. O que é preciso deixar claro, embora a tecnologia blockchain e a chave ICP-Brasil tenham nascido com propósitos diferentes, não são antagônicas entre si. Na verdade, caminham para ser cada vez mais complementares, até porque a aplicação do blockchain vai muito além das criptomoedas.

É possível, ainda, cogitar “o uso das plataformas blockchain pelas infraestruturas de chaves públicas, a exemplo da ICP-Brasil, com o objetivo de aumentar a disponibilidade do sistema e reforçar os processos de verificação de assinaturas digitais, carimbos de tempo, entre outras ferramentas de certificação de maneira mais econômica e duradoura.”

Assim, a utilização de tais tecnologias atreladas ao registro de imóveis eletrônico poderá proporcionar um sistema transparente, auditável e verificável, que garanta precisão, credibilidade e redução de risco de fraudes, o que contribuirá para um melhor ambiente de negócios imobiliários.

2. A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS

Conforme estabelece o art. 236 da Constituição Federal, “os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”. Este conceito é complementado pelo art. 3º da Lei n° 8.935/94, que regulamentou referido dispositivo constitucional, que define: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

Assim sendo, as atividades notariais e registrais são públicas por excelência, sendo exercidas, entretanto, em caráter privado, por particulares investidos na função pública por delegação.

A importância do registro geral de imóveis emerge da necessidade de garantir segurança jurídica aos negócios jurídicos imobiliários.

Para atingir este desiderato, é atribuída ao tabelião a tutela da segurança jurídica de forma dinâmica, que se vale da publicidade, conforme leciona Márcio Guerra:

Inscrevendo fatos juridicamente relevantes e publicando direitos, presumidamente conhecidos de todos, é que se busca conferir segurança jurídica ao sistema registral imobiliário. Para a persecução de tal finalidade, a lei confere um plexo de atribuições ao registro de imóveis. Elas estão previstas na Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, a chamada Lei de Registros Públicos (LRP). O art. 172 contém sucinto resumo de tais atribuições, afirmando que no Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais, sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

De maneira mais abstrata, podemos afirmar que o registro de imóveis é a instituição competente para a formação e conservação do assento dos dados relacionados aos direitos reais previstos na legislação pátria, bem como das demais informações cuja inscrição a lei determinar para efeitos de publicidade.

O registro imobiliário permite publicidade, oponibilidade, cancelamentos, alterações, averbações, hipotecas, reservas legais, garantias reais, nulidades, permutas, dação em pagamento, doação, adjudicação, alienação, incorporações, loteamentos, reservas legais e etc., registros necessários aos atos relativos ao direito de propriedade e demais direitos reais.

Contudo, a dinâmica social e a era digital impõem que seja repensado o modelo registral brasileiro, que, ainda, é moroso, burocrático e custoso, em que pese às modernizações já implementadas.

Desse modo, o uso da tecnologia blockchain e sua aplicabilidade ao registro imobiliário apresenta-se como complementar,  por conferir transparência aos registros públicos, reduzindo significativamente o risco de fraudes, duplicidades ou perdas de registros, além de conferir mais agilidade, podendo, ainda contribuir para redução de custos.

A título de exemplo, alguns projetos de países que armazenam e gerenciam registros públicos de diferentes naturezas em blockchain, tais como: Vermont (desde 2015 utiliza a tecnologia no registro de imóveis), Dubai (emissão e registro de documentos públicos, como registro de imóveis, contratos públicos, pedidos de visto, entre outros), República da Geórgia (registro de imóveis) e Suécia (registro de imóveis).

No Brasil, em 2019 a maior incorporadora do país, a MRV realizou a primeira operação do mercado imobiliário de compra de terreno, com escritura da área e registro da incorporação imobiliária do empreendimento, por meio de blockchain. A operação pelo sistema de registro de operações digitais “foi feita no prazo de quatro dias, em parceria com a startup Growth Tech, e cartório de registro de imóveis de Duque de Caxias (RJ), município em que o terreno está localizado”.

O serviço, sustentado pelo blockchain da IBM, permitiu a redução de prazos envolvidos no processo de venda de imóveis, que geralmente levam cerca de 30 dias para até 20 minutos.

Também, em 2019, a Construtora Cyrela utilizou a plataforma Notary Ledgers, da startup Growth Tech, para formalizar   a venda e um apartamento ao comprador do imóvel, o uso da plataforma foi utilizado para conectar os usuários aos cartórios. Desse modo, na mesma plataforma, sequencialmente, buscou o 15º Ofício de Notas do Rio de Janeiro para lavratura da escritura, conforme as condições estipuladas. O cartório em questão verificou se os requisitos do ato foram atendidos, e, por sua vez, “chancelou” e realizou oficialmente a transação. Após, o processo seguiu para validação e outros procedimentos realizados pelo 9º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro. Concomitantemente, contratos inteligentes em pools de cartórios, da mesma competência, validavam a transação e a registravam na Blockchain. Todos os atores foram amplamente identificados na plataforma antes de seus atos e a estrutura blockchain utilizada foi o hyperledger.

A startup  Growth Tech, através da plataforma  Notary Ledgers, permite  a adesão de cartórios espalhados pelo Brasil, o que representa a criação de uma base unificada de serviços, trazendo mais agilidade e padronização das operações para todo o sistema de registros no país.

A Growth Tech lançou, também, a plataforma PropToken, que viabiliza a formalização de negócios imobiliários através de contratos inteligentes (100% automatizados e autoexecutáveis). E, possibilita também a tokenização de ativos imobiliários.

Em breves linhas, a tokenização de ativos imobiliários significa transformar o bem imóvel do mundo real em um código criptografado único e não fungível, isto é, que não pode ser substituído por outro (NFT- sigla em inglês – non-fungible token), ao passo que adquire esta qualidade quando registrado em uma blockchain.

Desta maneira, o token  que representa o bem imóvel pode ser fracionado em subtokens gravados na blockchain, o que viabiliza a capitalização do bem e permite uma infinidade de novos negócios, especialmente, no contexto da economia do compartilhamento com o alargamento do uso eficiente dos bens e o consequente atendimento de sua função social.

3. PRINCÍPIO DA FÉ-PÚBLICA VERSUS FÉ-DIGITAL

A Lei Civil determina para validade do negócio jurídico em seu artigo 104: “A validade do negócio jurídico requer: I – agente capaz; II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei”.

Da mesma forma, a lei determina que alguns atos e negócios jurídicos cumpram determinadas formalidades para sua validade, como é o caso do artigo 108, do Código Civil, que estabelece: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.

Nesta mesma esteira, o artigo 406 do Código de Processo Civil estabelece que: “Quando a lei exigir instrumento público como da substância do ato, nenhuma outra prova, por mais especial que seja, pode suprir-lhe a falta”.

O documento público tem maior valor probante e legal, pois a fé pública externada pelo Oficial de Registro ou Registrador decorre da lei e do ato de delegação. No entanto, não é imune a fraudes e desvios, sendo que a validação por meio da tecnologia blockchain é uma solução para aprimorar a segurança e confiabilidade dos documentos, conforme bem ressalta a Priscilla Menezes:

Do ponto de vista processual, documentos públicos sempre gozaram de maior valor probatório do que os particulares, justamente por conta do mecanismo de validação da informação ali presente. Mas este mecanismo não é imune a desvios. De tempos em tempos se tem notícia de atos de corrupção de agentes cartorários visando a fraudes de todo tipo. A autenticação de firma de pessoas falecidas é a mais comum e vem tentando ser combatida pelos cartórios. Neste cenário, a autenticação digital pode ser uma saída válida. Sua rastreabilidade, aliada à imutabilidade e ao sistema de timestamp, geram a confiabilidade necessária para que se reconheçam a validade e a autenticidade das transações realizadas. É claro que a consequência prática é um processo de descentralização da confiança, no qual os cartórios seriam substituídos pela tecnologia nos casos em que a lei não exigisse a formalidade cartorária e fé pública”.

Noutra senda, para atos e negócios jurídicos que a lei não exija formalidade especial, a Medida Provisória n° 2.200/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas no Brasil (ICP-Brasil), estabelece no seu artigo 10 e parágrafo segundo que:

Consideram-se documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que trata esta Medida Provisória. […] § 2° O disposto nesta Medida Provisória não obsta a utilização de outro meio de comprovação da autoria e integridade de documentos em forma eletrônica, inclusive os que utilizem certificados não emitidos pela ICP-Brasil, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento.

Por sua vez, a Lei 13.874/2019 estabelece, em seu art. 18,II, a presunção legal de que o processo de digitalização que empregar o uso da certificação no padrão da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) terá garantia de integralidade, autenticidade e confidencialidade para documentos públicos e privados.

A este respeito, Fredie Didier Jr destaca que:

Fica muito claro, portanto, que o sistema normativo não estabelece a certificação digital no padrão ICP-Brasil como método exclusivo para garantir a preservação da integridade, a autenticidade e da confidencialidade dos documentos eletrônicos. Apenas há, como já visto no item anterior, uma presunção de que o uso da certificação no padrão ICP-Brasil implica esse tipo de garantia para documentos públicos e privados (art. 18, II, Lei 13.874/2019), bem como que, a princípio, quanto aos documentos públicos, essa garantia decorre da certificação digital no padrão da ICP-Brasil (art. 2º A, parágrafo 8º, da Lei 12.682/2012.

Dessa forma, se as partes concordarem com a utilização da rede blockchain para a autenticação de documentos ao firmarem um negócio jurídico, será plenamente válido.

4. O QUE ESPERAR DO FUTURO DO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS ELETRÔNICO?

A tokenização de bens imóveis já é uma realidade, por meio da qual o proprietário de um imóvel pode oferecer tokens digitais que representam uma fração da propriedade. O mundo virtual demanda novas formas de soluções às relações jurídicas estabelecidas online, ou mesmo que sejam aplicadas às novas realidades soluções pré-existentes.

Neste passo, o metaverso, como, também, os novos negócios imobiliários oriundos da economia do compartilhamento vem impondo uma nova roupagem ao direito de propriedade.

A título de exemplo, em novembro de 2021, em Nova Lima, região metropolitana de Belo Horizonte, um apartamento de luxo de R$ 3 milhões, que ainda será construído, foi negociado por meio de contrato inteligente em blockchain com cláusulas automatizadas da “gestão de pagamentos e de envio de boletos, sem participação humana.”

Conforme esclarecido por Hugo Pierre Furtado, CEO e fundador da Growth Tech, a novidade, neste caso,  “este contrato foi feito 100% em blockchain”, com base em cláusulas autoexecutáveis pré-estabelecidas pelas partes, que só irá para o cartório para formalização da escritura quando o imóvel estiver pronto.

Logo, uma vez preenchidos os requisitos estipulados na programação do software, o sistema identifica e valida a sua ocorrência, procedendo, então, à execução, o que reduz custos, pois não há necessidade de uma equipe para monitoramento.

Outra iniciativa interessante foi a da Corregedoria Geral de Justiça do Rio Grande do Sul, que editou o Provimento n° 38/2021 a fim de regulamentar a lavratura de escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos e o respectivo registro imobiliário pelos Serviços Notariais e de Registro daquele Estado.

Todavia, o aludido provimento ressalta que os tokens ou criptoativos não representam direitos sobre o imóvel permutado, pelo que a relação estabelecida pelas partes através da tokenização se restringiria apenas ao campo obrigacional, de forma dissociada ao direito real de propriedade, o que pode ferir a autonomia privada e o próprio direito de propriedade. Desta maneira, cabe a reflexão de que o token que representa um direito sobre um bem imóvel, não pode ter sua natureza jurídica dissociada da natureza real do direito de propriedade.

É inevitável que novos modelos de negócios imobiliários surjam, futuramente, com a utilização da tecnologia blockchain, ainda mais com o metaverso, o que já vem gerando bastante especulação.

Portanto, é indubitável a necessidade de regulamentação e que seja no sentido de que a propriedade digital (token) seja compreendida como extensão do direito real de propriedade, com a correlação do bem imóvel subjacente à tokenização, para que as contratações no ambiente virtual não sejam fonte de insegurança jurídica, fraude ou estímulo à ocultação de patrimônio.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A digitalização acelerada das empresas em resposta à crise provocada pela COVID-19 impulsionou diversos segmentos, e não foi diferente com o setor imobiliário.

Contudo, novos desafios estão surgindo em decorrência das novas tecnologias e das novas relações jurídicas advindas delas, tais como: internet das coisas, Big Data, Inteligência Artificial, Blockchain e a formalização de negócios jurídicos por meio de contratos inteligentes.

Noutra senda, em que pese às modernizações apontadas neste estudo, a morosidade, custos e burocracia do registro imobiliário, ainda, representam um gargalo para o setor. Com efeito, como mencionado, o Ministério do Desenvolvimento Regional[1] calcula que dos 60 milhões de domicílios urbanos do país, 30 milhões  (a metade) não são escriturados, o que representa um dado alarmante que revela um cenário de insegurança jurídica e de exclusão de milhares de famílias da economia formal.

Sendo imperioso salientar, ainda, o efeito cascata que a irregularidade dos imóveis produz, uma vez que deságua no direito à moradia, e, atinge, também, as atividades econômicas dos menos favorecidos, fazendo surgir comércios informais e, por via de consequência, empregos informais.

A construção de um Estado Democrático de Direito envolve a plenitude do exercício da cidadania, com o resguardo dos valores mínimos da dignidade humana. Assim, a Constituição de 1988 ao consagrar o direito de propriedade, assegurou ao cidadão não apenas o acesso e a posse, mas a decorrente e imprescindível titulação, porque só com o implemento deste requisito, torna-se possível o exercício da cidadania.

Destarte, na medida em que o registro da propriedade confere ao seu titular um ativo econômico circulável, hábil a proporcionar empréstimos, que podem ser garantidos por hipotecas e propriedades fiduciárias, a legalidade dos imóveis urbanos e rurais contribui, também, para viabilizar o exercício da livre iniciativa, e, consequentemente, a valorização do imóvel e da renda do proprietário.

Como se viu, o uso desta tecnologia pode aumentar a eficiência dos registros de imóveis e contribuir para torná-los mais seguros e eficientes, além de favorecer o crescimento econômico do país, atrelado ao cumprimento da função social da propriedade, que assume uma nova roupagem na era digital.

Dessa forma, conclui-se que a tecnologia blockchain tem o condão de contribuir como solução complementar ao registro eletrônico de imóveis, para melhoria do ambiente de negócios com a diminuição de custos, agilidade na realização, garantia de confiabilidade, segurança, publicidade e privacidade; como, também, para facilitar a inclusão econômica de milhões de cidadãos, com a regularização fundiária dos seus imóveis.